http://www.retour-tokyo.com  (有)ルトゥール東京インターネット支店「retor」 ■サイトポリシー  ■お問い合わせ 
トップページ間取図ツアー明日の大家さん物件オーダー間違いだらけの部屋探しBlogDATA research 945インテリア&ライフリンク企業概要

 調査の依頼『オーダーフォームメールからのお問い合わせ』に関して
希望地域における広範な『全空室調査』になります。
・調査の依頼は『専任調査』予約制でお引き受けしております。
(詳細下段に説明ありますが他社併用の場合には原則「一段落した後改めてご依頼」いただく形を取っています:同時並行はNGです)
・費用は仲介手数料(1ヶ月)に含まれており、調査費用の別途請求はありません。

■調査〜内見のワンクールは「概ね一週間(予備一週間)」です。内容のいい部屋の平均的な空室期間「概ね2週」と一致させています。
調査着手から内見〜申し込み・審査・契約までの期間を合わせると3週前後となり、一般的な解約予告『一ヶ月』と整合性を持たせたものになります。


詳しくは以下説明を参照ください

■<空室調査の詳細>
調査は「都内であれば(一部東急圏神奈川含む)基本営業範囲限界無しの希望地域「全管理会社の空室全室調査」を基本としています。
(23区内でも北部埼玉方面等で調査をお断りする場合があります。
通常不動産会社の仲介調査は各店舗の”営業範囲内だけ”であったり調査にかける時間範囲も”窓口営業時間内”等、仲介調査は副次的業務であるケースが多く(主に自社管理物件の管理業務と店頭営業など)、希望地域全域の空室全体を調査する事は稀です。
しかし賃貸物件には大手不動産会社の事実上仲介専門物件もあり、一般的な業態ですと空室の一部しか紹介されない事になります。

そこで『専任調査』により広域・広範な調査形態を策定したものが『全空室調査』です。

内容のいい賃貸物件は通常「募集開始から2週程度で成約募集終了」となります。
特に東京の場合都条例等により手付金の禁止など「入居申込の形もシンプルな先着順優先での公平性」が義務付けられており、事実上「部屋探しの長期化は=部屋探し的にも失敗」を意味する事になります。
結論「部屋探しは”タイミングを合わせて”希望地域の空室情報を一度に全室捕捉することが選択肢を最大化します。

勿論上記のような広範な調査はコストも時間もかかりますから(店頭営業では時間的に不可能)、一般的な不動産会社では行われない事になります。ここを予約制の専任調査とする事で可能としている訳です。
(調査の結果申込み見送りなどにより「区切りを付けて他社へ切り替え」等は自由です。下段『他社併用項目』参照、)

<部屋探しの補足解説>
『長期化について』
部屋探しの長期化は『宝くじ当選確率の原則』と同じです。
ポイントは前述の、内容のいい賃貸物件は通常「募集開始から2週程度で成約募集終了」となるところで、一度に全空室の補足ができないと事実上次の候補選択は翌週となるなど←この間に有力な空室から成約になっていく可能性が相当数予見されるところです。
(母数から考えて「新規登録物件が有力な内容である場合」を想定するのは確率的には正しいのですが、一点モノに等しい賃貸物件で新規空室の内容を事前想定するのは数学的に矛盾します。)
ですから長期化=「第256回○○宝くじ」と「第258回」○○宝くじに”分けて購入”するのと同じとなり、当選確率は常に同じになります。
有力な部屋の抽選確率を上げるためには「一度に前候補をテーブルに上げて選択する」事が正しい選択になります。
(「第256回宝くじを複数枚購入」し当選確率を上げる方法と同じ)

一見『長期化』は心理的に多数の候補を検討している体感はありますが、これは心理的錯覚です。
※ちなみに当社の場合の有力候補の中旋律は調査母数の1%〜数%までですから一度の調査で数百件の母数を対象にしている事も珍しくありません。


『他社併用・同時並行のNGについて』
■調査対象は全ての空室情報ですから、仮に他社が同時並行で仲介業務を行った場合(勿論その会社の空室も当社は補足していますから)、調査物件がバッティングする可能性が高くなります(簡単に要約しますと「調査がダブる」)。
情報がダブってしまうと、場合によっては当該物件への仲介権を失う場合もあるため(そのおj部屋が紹介できなくなるなど)、必然的に調査は『専任』の形になっています。
(それだけ当社の調査が広範であるという意味です。)

■推薦物件の抽出は物件概要の比較だけでなく、「管理会社の信用度」「取引態様(管理会社と家主の契約形態)」など専門性のある情報含めて判断し紹介しております。ここも専任の仲介業者による『全室空室調査』のみ可能な調査となります。


『非公開物件について』
「業者間非公開物件も存在するのでは?」との疑問をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、現在国土交通省指導により原則空室情報は”円滑な流通のため”国土交通省を通じ各仲介業者へ情報公開が義務付けられており、法令遵守的に「非公開である事自体が物件管理上のリスク」となります。
※自社管理物件を独占的に営業目的で非公開にする場合は、その判断自体が「二重代理人」的側面があり法令遵守的問題であること。
(管理的には家主寄りとなるため借主権利の保護リスクとなる)
※一般媒介で情報公開が無い場合には、家主と管理会社間の契約が契約媒介のみで「実質契約後の物件管理は家主と直」となるケースが多く、勿論国交省であるとか東京都条例などの研修含めてこれも物件管理上のリスクになります。この場合事実上『非公開・非正規』に近いと判断しても間違いではありません。

 現在業界及び行政等において論議されている事項
代理人としての法的性格上、管理会社は=貸主サイドの代理人でありその立場のまま同時に(二重に)入居希望者の代理人を兼ねる(仲介手数料の報酬を受け取る)事に検討の余地があるのではないかという論議があります。
(取引において仲介業者を借主専業の代理人として義務付ける論議)
上記の論議を踏まえても、入居希望の依頼を受けた代理人(仲介業者)は希望地域の全空室を調査しこれを紹介・コンサルするのが契約上好ましい事となりますから、この点からも『専任調査』は法的にも適正な形となります。

 他社併用或いは「自分の足で探したい」等の希望がある場合
原則他社の併用は「一段落した後改めてご依頼」いただく形を取っています。
当社の調査完了内見終了後に入居申込み候補無し→他社で希望となった場合には特別調査の費用を請求する事はありません。通常の「専任調査」における費用も仲介手数料に含まれていますから別途費用を請求する事はありません。当社への依頼はその段階で完結したと見做し顧客情報も別途終了管理フォルダへ移行しており、(後から唐突に営業メールが送付される心配もありません。

 DATAベース「間取り図ツアー」について
所謂「ポータルサイトにおける広告」と同様の空室募集広告ではありません。
通常業務である専任調査や、業者間での広告等実際に当社業務において当該週に収集された資料の情報公開であり、メンテナンスは掲載期間1ヵ月での強制削除となってます。
情報の取得から一ヶ月以内の情報になりますが、DATAベース個別情報への内見希望がある場合にはその都度『空室確認』が必要となります。
※前段説明にあるとおり「内容のいい部屋の空室期間は概ね2週程度」であるため、空室の目安として掲載の古いものは統計的に空室率60%程度となります。

「間取り図ツアー」はDATAべースではありますが、HP内のコンテンツのひとつとして『部屋探しの参考となるように全ての間取りを見る事のできる生きた情報の公開』を目的としたもので、ブログにおける情報同様ダイレクトな入居希望の公募等を主眼とするものではありません。
(DATAベースそのものは不動産専用に開発されたものをレンタルサーバ契約の範囲内で運用していますので、当社専用仕様となっておりますが使用されれているテンプレートは汎用のものを利用しております。)

「間取り図ツアー」より個別に(資料送付希望等)問い合わせがある場合には、別途「調査依頼」の記載が無い場合には(請求の資料送付等)希望
のみの対応となります。



トップページへ