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『間違いだらけの部屋探し』

これはいったい何かと言えばですね、昨今の部屋探しに「どうしてもぬぐいきれない矛盾」を感じていて、これを突破しなければ自由な部屋探しの基礎的認識が「これどーしても歪になる」と感じ、前々から暖めていた企画なのです(実は問合わせのメールのやり取りでは頻繁にお知らせしている内容で)。

巷間伝わる『常識』には、実際不動産コンサルをしている立場から見たとき『非常識』がとても多いのです。
そこで実際の部屋探しが『常識という非常識』固定観念ですね、これに足を引っ張られてしまい、探している部屋を見失ってしまう可能性が高くなってしまいます。ですからここで一斉に「これは変だと思う常識」について、その全部に「実情はどうなの」を説明しなくてはと思ったワケです。

『マンションはアパートより高性能』 『u数は広い方が良い』 『築浅信仰』 
『マンションオートロックは防犯性が高い』 『ペット可の賃貸管理』 
『東京ルール』 『礼金敷金は安いほうが良い』 『耐震性と築年数』



『マンションはアパートより高性能』
みなさんご存知でしょうか?高級マンションの一部にある「外断熱工法」これは、コンクリート住宅=マンションの致命的な欠陥「熱伝導率」を緩和する工法です。つまり「熱しやすく=夏暑く」「冷めやすい=冬寒い」んです。
公正取引委員会の指示で、不動産業界としては木造建築はどんなに高級住宅であっても「アパートと表示しなければならない」のです。昨今の一戸建てですっかり有名になった2×4(建材のサイズの事です)住宅、これで建築された高級木造集合住宅外装サイディングでも「表示はアパート」なんです。
最近は建材も優れたものが多く、防音性や耐久性にも優れ、『光熱費が30%はマンションより安い』それが高級アパートで、外見「これアパートね」と思う人はほとんどいないでしょう。外から見れば高級低層マンションとなんら変わりないのです。
(築年数の古いアパートには光熱費のアドバンテージはありません。上記は2×4の高級アパート限定となります。)

それだけじゃありません、
「昔の大工は腕がいい」
築年数の古いアパートにもいいとこがあります、ビクともしない頑丈なものも多く、「ほとんど重量鉄骨」で補強されているものもあります。隣の築浅マンションよりどっから見ても頑丈そうなものも多くあるんです。
リフォームコストも木造の方が安いので、古いものをリニューアルするにもアパートの方が簡単で、安易なフローリング(防振材が入ってないと「カンカン」と鳴る)工事には注意が必要ですが、びっくりするほど内部が綺麗なアパートも沢山あります。
つまり家主サイドの事情も考えてみても、固定資産税の支払い期間も非木造の方が短いので、期間を終了していればランニングコスト自体が安くなっていますからそれだけ部屋の内容を維持する予算的な余裕もあることになります。
問題は固定資産税課税の根拠となる耐用年数ですが、これは実際(マンションと同じで)ケースバイケースであって、耐用年数オーバーしている状況は外観からも判別できますから(木造の場合きちっと窓が閉まらないとか、外壁に歪みがあるとか)、物件概要の築年数だけで判断するのはナンセンスです。「当時腕のいい宮大工が作った」とか「これは元オーナー住居で特別仕様だ」とか、そもそも築年数の古いものが残っている事自体それなりの根拠があるものです。
当然「そろそろ改築」という内容なら最初から「定期借家契約」等になっていますし、使用に耐えなくなると(そもそも補修コストが改築コスト並になるので)古築家屋が残っているまま「売り地」として売買に回ります。
実際総務省のDATAでは、現在日本の住宅の半数は「築18年以内」であり、築年数の古い住居は希少性が高くレトロな味わいは新しく作ろうとしても出来るものではないのです(工法や、大工さんの腕)。

音の点で注意が必要なのは木造ではなく、軽量鉄骨(プレハブ工法)のものです。特に軽量鉄骨の1R洋間系のものは「音が響きます」。木造も音は漏れますが、それがウルサイと感じるのは「音の漏れない部屋を探しているのでは無く、ホテル(防音を意識したRCなので、一般的なマンションから探す事も難しいでしょう)的静かさを探している」事になりますから、アパートマンション論争のテーマからは外れた希望になるので(アパートで音が気になる人は非木造建築というだけでは不十分です、構造としてRC乃至SRCのマンションから選ばないといけません)
※軽量鉄骨のアパートでも免震構造を持つタイプや、壁の仕様が強固なものもあるので全てに音の問題があるのではありません。
又、一般的に木造アパートはマンションより防音性能が悪い事も事実です。

「マンションはアパートより性能がいい」なんて事はありません。
外観からも判別できないものの多く、最初の問合わせからマンション限定とするのはあまりお勧めできません。
又構造上、アパートの方がバストイレ別を探しやすいのも事実で、ファミリータイプの居住性を求めるなら「同価格で比較するとアパートの方が内容がいい」というのは常識です。
(防犯性については、防犯コンテンツを参照してください)


『u数は広い方が良い』
部屋探しで最も重要なのは「自分にとってベストか」です、ある意味「自分らしさ」が存在している事がポイントになるので“いかにも誰でも考える基準”に『無理に従う』と、何を探しているのかわからなくなります。
「いかにも誰しもが思いそうな部屋に自分の趣味性を無理に合わせる」なんて、とんでもない結果になります。

「車の室内は広ければ広い方がいい」
ローバーのミニを買う人はどうかしてるんでしょうか
フィアットのパンダを買う人は騙されているんでしょうか
フォーミュラカーは、ステップワゴンより「悪い車」なんでしょうか
“ゴルフバッグが二つも入る”って、誰もがゴルフをするのじゃありません
MGのオープンカーに乗っている人は屋根が無いので辛い毎日を送っているのでしょうか
スバル360を探して日本国中を旅している人は「車を良く知らない人」ですか?
日産のスレート6気筒にどうしても乗りたい人が室内空間を問題にするのでしょうか。

どう思います?
「広くて安いからこれにしよう」
淡白な購入動機のひとつです。
極端に言えば「なんとなく、広い方がいんじゃないの」的判断材料のひとつが『u数は広い方がいい』です。

■そこで「広さとはどういうものか?」考えてみましょう
どうしても「○を○するだけの○な広さがリビングには必要」
この場合判断基準は「リビングが12帖以上の部屋」になります。LDKの表示基準は一般に10帖からとされていますから、10帖では体感上の広さを感じる事は無いからです。当然『リビング重視』で探すなら1LDKが断然有利です。2DKのリビングの内容は所詮DKですからイメージはキッチンよりでリビングにはなりません(むしろ2DKの場合どちらか1部屋がリビングになるので、個室としてリビングを落ち着いた雰囲気にしたいときには「広さ重視にしない」方が得策なのです)。
リビングの広さはu数ではなく設計で決まるのです、

話をわかりやすくするために、居室1のシングルルームで考えてみましょう。30u1DKと26uストゥデイオ事務所系1Rを比較すると明らかに広いのは後者で、DKの使い道がはっきりしていないと意味無くu数を使うだけになってしまいます。
DKタイプと1Rストゥデイオでは、部屋のコンセプトが違います、設計段階から、1Rは3点ユニットでコンパクトにまとめているのが内容のいい設計になりますし、DKタイプ希望の人なら居室の広さよりバスト・イレ別独立洗面という内容が求められるでしょう。
だとすると、その設計内容から「どの部分が妥協されているのか」と引いて考えれば、その部屋の性格が掴めます。
「バスト・イレ別優先だけれど、居室が広い部屋を探している」という場合、既に設計意図から離れた問合わせになっているのですから、条件に合う部屋を探す前にそういうコンセプトに合う間取りはどんなタイプか考えた方が近道です。

■重要な事ですが、「○帖」として表示される広さは均一ではありません。最近作ではバストイレ別の要望を考慮して1Kタイプで巧みにバストイレ別を設計するものが多いですし、居室の表示も6帖以上であるものも増えていますが、築浅のマンションの表示はほぼ100%団地サイズ(6帖=7.7u)で計算されていて、古いマンションやアパートのように江戸間(6帖=9.9u)とは広さの基準が違っているのです。
ですから「バストイレ別なのに随分と広いスペックだ」と思っても、アパートの6帖間より狭いなんて事はよくある話です。
※京間の場合広さは「6帖=10.92u」になりますから、江戸間の7帖ほどの広さになります。
つまり「築浅1Kバストイレ別居室8帖」の居室の広さは「1DKアパート6帖」と、どっこいどっこいなのです。

■実質的な広さとは
これは実例ですが、33uの2DKと43uの2DKを内見して、断然33uの方が内容が上であったケースがあります。
これは33uのバルコニーが「ほとんどルーフバルコニーだった事」、居室の広さが6帖×2ではなく、4.5帖×2であり「DKの広さがキッチンとしては十分な広さであった事」です。居室の使い方は家具選び等で十分使い切れますから「二部屋必要」というキャラクターが満たされていれば「どうしても6帖必要」という必然性が無かったためです。
当然バルコニー全体を含めた広さは33uのお部屋の方が断然広かった(バルコニー面積が居室全体より広かった)のもあって、体感上も33uの部屋の方がグレードも高く感じたのです。

これはバルコニーだけに限った話ではありません。
窓の開口で同じような体感が起きるので「縦向き6帖より横向き6帖は広く感じる」のです。

◎つまり「体感上の広さ」を決定付けるのは「開放的な部屋の見え方」で決まってきますから(そういう意味では人気の高い「完全振り分けタイプ」の部屋では体感上の広さはありません)10u前後の幅の中なら特に数字に拘らない方がいいのです。


『築浅信仰』
不動産業界が話の発端なのか、それは風評なのか?
鶏と卵みたいな話で、正直どっちかわからないのですが、おそらく前者じゃないかな?と思います。

『築年数は浅い方がイイ』

売買なら断然気になるポイントでしょう、上物(建物部分)の耐用年数は資産価値に大きく関わりますから。
しかし、賃貸の場合どうなんでしょう?
長期に暮らしても「10年〜20年」共有部分や住居設備の補修は家主負担ですから、築年数を気にしなきゃならないのは家主で借主ではありません。

で、現実どうかというと超高級木造建築である寺院は何百年と残り、RCマンションの課税耐用年数は47年です(その昔はもっと長く、建築業界的には60〜100年は大丈夫と言われています)。
「築30年」全然古くないんです、それこそコンクリートの強度は亀裂が入ってなければ古いほど硬化レベルは上昇しているのです。
特に東京の30年前って、ハイカラな洋風住宅としてマンションが台頭してきた時代で、各ゼネコンも渾身の作品な感じに建築していたワケで、外観も内部も鉄骨一本にしてもバブル以降の「とっとと建てちゃうマンション」に比べて投入された物量は比では無く、コンクリートの質も昔の方がイイんです。
特に外観ですが、昔の建造物は「ほとんど全部デザイナーズ(企画意図がある)」と言っても良く(木造建築に至っては、昔の職人さんは=芸術家でもありました)、カッコイイもがほんとに多いです。
問題になるのは“管理”です、家主の大規模リフォームのタイミングが、15年サイクルだったら?「築15年以上の物件は存在しない(完全リフォームされているので)」のと同じです。
現実問題通常10年もすれば大規模リフォームになるもので、差があるとすれば「浴槽ユニットバスへ改装、予算的にバランス釜のまま新品に換装」という違いぐらいです。設備(経年変化による修理が家主負担)自体使用不能になれば修理されるのが賃貸ですから、築年数の古さで心配することは借主側には構造的に無い事になります。(現実和式トイレは本当に少なくなりました)

根本的に賃貸の世界で『築浅希望=必ず内容がいい』これは行き過ぎです。
正確には「できれば築浅の部屋も調査に含めてもらって、比較検討したい」であるべきでしょう。

実際『室内築年数は何年?』というふうに、築浅の方がリスク高い可能性もあるのです。
「まだ築浅だ→建築コストが賃料でまだ回収できていない→家主は資金不足→まだまだ“築浅”につられて入居者の回転は心配無い→築浅信仰の入居者は退出も早い(賃料相場が高いので狭いから)→空室サイクルが早いとリフォームと空室ロスが大きくて当初の目論見より資金回収が遅れる→退出後のリフォーム内容が悪くなる」
築25年の部屋が、築10年の部屋より新しく感じるなんてケースは頻繁にあります。

『築浅信仰』で得をするのは誰なんでしょう?
建築関係の知識の無い、初めて上京したビギナーの方と、郷里の一戸建てにしか暮らした事の無い親御さんの方相手に「築浅だから安心ですよ」少々賃料が高くても早期成約。
不動産屋的には「築年数平成8年以降」なんて検索で調査するはそれは楽ですし、候補の部屋もせいぜい1、2件そこから1件案内して「これしかありあませんよ」即日申し込み。ここで他の部屋を見ないように「他は古くてボロボロ話の営業トーク」です、
賃貸で暮らしている人の大半はビギナーなので(ベテランになると分譲って選択肢が増えるからです)、不動産屋から見れば「ビギナーであることを想定、いかに短期の調査で早い成約を取るのか」から逆算されたシナリオです。
特に女性客相手の場合「築浅オートロックマンション、ガスキッチン、2階以上、洗濯機置場室内でキマリ」と考えている営業は多くて、特に営業力のある有力駅前店舗の営業の典型的なパターンです(ノルマも厳しく、営業は簡単にクビが飛びますから、結果的に営業までビギナーだったりします)。
そこで「家主さん建替えしましょう、この築年数じゃ成約ありませんよ」。次に儲かるのは建築会社で、不動産屋にはバックマージン、
「どうなっているの?」な世界です。

結果昨今の問合わせに『築浅信仰』非常に多いのです。
とにかく内容のいい部屋を探しまくるのを心情としているretour社内の会話では『築浅信仰の問合わせ』があると
しかし「築年数は関係ありません」の説得を必ず試みます(築浅全体を否定しているのではなく「限定」は問題ですよと)。

■築浅優位のシーンもあります。
「賃料上限は特に無い、40uで最高ランクのクオリティーのものを」
コストパフォーマンスを意識しなくていいのですから、当然紹介する部屋には「築浅も“含まれます”」。所謂デザイナーズは築浅に多いですから、選択のヴァリエーションという意味でも築浅を勧めるシーンは出てきます。「築浅=内容が劣る」という話ではありませんから。


(耐震性については、耐震コンテンツを参照ください)


『マンションオートロックは防犯性が高い』
防犯性を警視庁のDATAから考える

「ひとりぐらしで不安なので、中高層マンション築浅オートロックの上階希望です」
これは防犯性から考えると、ベターな選択ではありません。

警視庁のH16年統計DATAを紹介します
空き巣・強盗総件数からの分布です
一戸建てが29%、中高層(5階以上)が38%、マンションを含む低層建築が41%
京都府警のH15年統計も紹介しましょう
一戸建てが28%、中高層(5階以上)が39%、マンションを含む低層建築が33%

総務省の日本の建築統計から見ると
1・2階建の住宅が共同住宅全体の31.8%、
3〜5階建の住宅が43.8%、
6階建以上の住宅が24.3%
そして「共同住宅の4割が非木造、非木造の約3割が高層」
「概算総戸数の12から15%が5階以上の中高層建築」で、「85%が低層」
共同住宅総“戸数”階数別分布「1〜2階建て31.5%、3〜5階44.1%、6階以上24.5%」

分類が完全に一致していないので、噛み砕いて概略を説明すると、「棟単位なら中高層マンションの犯罪発生率は低層共同住宅の約二倍」、「高層住宅ほどワンフロアの戸数が増える傾向があるので、戸数別の頻度ならほぼ1対1で確立は「同じ」。
一般に犯罪全体の階数別分布の場合、木造は一般に1〜2階しか無いのでマンションにおける1〜2階と合わせて、50%以上が1〜2階という数字になりますが、6階以上での率が15%となるため、全体として中高層建築の犯罪発生に限定するなら(トータルで約30%なので)、その犯罪の半数は「最上階近辺で発生している」のです。

そして、侵入の手口ですが
1階ではベランダのガラスを割る(ピッキングはほとんどない)
2〜5階では玄関の施錠忘れや合鍵を使っての侵入が多い
6階以上では人目につきにくいのでピッキングや鍵を壊しての侵入が多いのです。
心理学的に考えるなら、1〜2階の侵入は「空き巣狙いの典型(ガラスを割るので)」で、侵入しやすさや逃げやすさを前提にしていますから、粗暴犯に近く「ベランダ側が人の目に付きやすい」とか、鍵を追加するなどの対策で補えるものが多くなりますが、6階以上になると目的も「高額所得」を想定して今すから「リスクの高い犯罪」の対象になっている事になり、ピッキング等間違えば押し込み強盗となる可能性の高い侵入となります。そうなると当然、高級であればあるほどターゲットになりやすいので、オートロックは狙われます。

財団法人都市防犯研究センターの調べによると
H8〜H12年調べで、一戸建て・その他低層住宅での犯罪発生率が横ばいなのに対し、中高層住宅の犯罪発生率が右肩上がりで被害金額もそれに比例している調査結果があります。

実際の話ですが、西麻布ではパトカーが「オートロックのみなさん鍵かけてください」とアナウンスしながら巡回中です。

玄関の鍵をかけるのも忘れ、プロ野球の清原選手の自宅が窃盗にあったのも有名な話です(オートロックの居住者には、玄関の施錠をしない人がいるのです)。
侵入経路にはバルコニーも含まれます、一見高層階のバルコニーは安全に感じますが、施錠率が低く配管などを伝わっての侵入が意外と多いのです、この点でも「オートロック上階のバルコニー窓の鍵」開いている率が高いのです。当然こういう情報は犯罪者にも届いていますから、オートロックは狙い目で、特に高級単身者賃貸の大規模マンションともなれば、誰がどこ号室の誰なんてみなさんご存知ありませんから、誰かが誰かの後について侵入し、最初に入った人間が手引きすれば容易に侵入できます。しかも、不特定多数の人間の出入りが無い=犯行を見られる心配が無い。

オートロックの場合、管理人24時間在中で初めてその効果が発揮されますが、管理人24時間在中というオートロックマンションは、ほとんど存在しません。
※「入居戸数6とかの低層高級マンションのオートロックであれば人の出入り自体が目立つので安全性は高まるでしょう」

防犯を考える場合、数字から言えば「庭部分が開けて隠れる場所の無いアパート=明るい部屋」「マンションの場合低層高層を含めて3階ぐらい」と考えればよい事になり築年数やオートロックの存在は関係ありません。

又、結論として上記は「入居時の借家人賠償責任保険で保証される範囲」の話です。

■大事な事ですが、傷害事件に発展するような重犯罪の場合
H16年度の侵入強盗(一般住居以外を含む)統計では
強盗殺人2件、強盗傷人74件、強盗強姦8件
これらは「マンション何階ならどう」とかいうレヴェルでは無く、非常に少ない頻度であり、これから逃れる方法は「部屋探し」という世界では無いでしょう。

むしろ大事なのは街選びともいえ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
ちなみに「東京は治安が悪いのだろうか」といえば以下の参考資料をご覧下さい
http://www.retour-tokyo.com/hanzai.html

「ひとりぐらしで不安なので、中高層マンション築浅オートロックの上階希望です」
だとすると、気をつける事は特に女性の場合「ベランダに無造作に洗濯物を干さない(高さの低い物干しを使用する等)」「洗濯乾燥機を購入する」事の方がよっぽど建設的なのです。


『ペット可の賃貸管理』
昨今ペット可のお部屋が増えています。その理由のひとつは「分譲マンションの賃貸化」があるでしょう。
最近の分譲マンションはそのほとんどが「ペット可」です、
投資として購入した部屋が賃貸に出たり、デベロッパーが『当初の計画分譲』のマンションをそのまま賃貸で運用する例も増えています。
その影響もあって、近隣の賃貸住宅でもペット可にする傾向にあるため、一時のように「ペットを飼う事を諦める」というような環境にはありません。

そこでペット可のお部屋の基本的な条件を説明しましょう。

そもそも欧州では「ペット不可」は考えられない事ですが、同時に「マナーの守れないペット」がいる事も同時に考えられない事なのです。実際飼い主のマナーといいますか、ペットの散歩の時に糞を回収しない等の例は欧州にもありますが、共有スペースでペットが人に迷惑をかけるという事は別問題なのです。
つまりペットを巡る紛争の心配が無いので、特に厳しい規定も無いと言えます。
しかし、ご存知の通り、日本のペット文化は「野良猫風家猫」「室外犬」の時代が長く、まだペットの室内飼いに関しての文化は未成熟です。
ですから、当然家主は「困った飼い主」によって被害を被った経験が一度ぐらいはあるのであって、これまではペット可には積極的ではありませんでした。
そこで試行錯誤の上昨今の規定が定着してきたのです。
一般例を列挙してみましょう
「猫の場合ペットは外出しない」
「基本的に多頭飼いはしない」
「大型犬の室内飼いは承諾が必要」
「室内犬の場合無駄吠えしない」
「退出管理のため敷金1ヶ月増(退出時償却の特約)」

ペット可のお部屋は「ペットを飼う人専用」ではありませんから、退出管理としては「ペットのアレルギーのある人でも問題無いレベル」へ回復しなければなりません。よほど汚損破損が酷くなければ、償却になる敷金1ヶ月の割増でまかなえますから極端に神経質になることは無いでしょう。

■ペット可であっても犬限定とか猫限定というものも多く、問合わせの時には「ペットの種類、犬の場合犬種」を教えていただかなければ部屋を探す事はできません。

実際ペットの側がどうなのかと言えば、
猫の縄張りは半径500mほどですが、避妊手術を受け子供の頃から室内で飼われた猫は「外出したい」とは思わず、室内が縄張りになります。外が良く見える特等席にくつろぐ場所を造るなどしておけばストレスになる心配はありません。


『東京ルール』
東京ルールとは『東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例』の事で、
簡単に言えば「経年変化は貸主負担」「敷金は基本的に返却」
として知られています。

しかし、これは正しい理解ではありません。
東京ルールでは明解に「借主の汚損破損が認められた場合には弁済しなければならない」のであって(例:子供・ペットによる破損、空焚きによる風呂釜の破損)、他に「原状回復について合理的根拠がある場合には」特約として借主に負担を求める事もできるのです。
一般的にはルーチンの管理になる「業者による室内クリーニング」がこれ(特約)にあたります。

東京ルールの禁止事項とは、経年変化として認められる範囲内の汚損を「原状回復」として請求したり、借主の過失による一部破損があった時の原状回復を「壁全体を補修」したり「床全体を補修」し、これを『全額請求(暴利的となる)』する等が禁じられているのです。

東京ルール施行の結果、「フローリングの傷」等明らかに借主の汚損破損が明解になりやすいお部屋ですと、法的にも裏付けのある請求が行われます。しかし実際の運用としては「敷金は基本的に返却」という方向性が貸主心理に影響し、「リフォーム時に高級部材を使えない」とか、内容のいい部屋の入居審査が厳しくなる(或いは女性専用になる)など、賃貸管理全体として有益なのかと言えば微妙な部分も含まれています。

敷金を一切返却しなかったり、管理会社が収奪してしまう等の悪質な例には一定の効果があるでしょう。
しかし元来条例をきちんと守る管理会社は元々紛争が無かったのであり、悪質な管理をしているところは元々が悪質なのですから果たして『東京ルール』が遵守されるのか?という問題も残します。
※最後に東京都の問合わせ先を明記しておきますので「何か変だな?」と思ったら相談してみるといいでしょう。
(悪質業者に関しては、関連の掲示板等で事前に調べてみるものいいかもしれません)

※東京ルールが契約書を上回る上位概念になりますから、契約書で署名捺印した内容に合理的根拠がなかったり暴利あたる請求が特約事項にある場合には、その条文は無効となります。結果的に東京ルール施行以来契約書は形骸化したとも言えるのです。


■東京ルール以前から東京都の指導により賃貸契約において『手付金が禁止』されている事について。

東京ルール以前(平成4年6月)から東京都は手付金を禁止しています。預かり金に関しても(平成8年4月)「返却を拒んではならない」建設省令が施行されています。
現実問題手付金が禁止ですから『手付倍返し(貸主側から申込に対してキャンセルがあった場合手付金の倍額を返済する事)』のような、正式なやりとりはほとんど行われません(預かり金を手付として充当するという行為はギリギリ可能で、特に一般媒介で管理会社自体に空室募集を止める力が無い場合等に、家主に手付金を受け取ってもらい初めて空室募集が止まる部屋も僅かですが存在します)。

ですから「預かり金として2万円ほど入れませんか」こういう話をする業者は、家主にも入れず会社の経理に入れてしまっている事があります。理由は簡単です「お客さんを逃がしたくないから」だけです、
そして預かり金を入れる際に「この預かり金は手付金として充当される場合があり、申込がキャンセルになった場合返却されない事に同意します」等という文章に署名させる悪質会社があります。
狙いは、キャンセルがあっても「預かり金を返却せずに自分のポッケ(経理)に入れる」ためです。(つまり家主に入れていないのですから、果たして預かり金を入れて部屋の募集が本当に止まっているのかも怪しい話です)

現在東京都の賃貸契約では、手付金は禁止ですから基本的に「仮おさえ」なんてことは不可能です。(空室募集を止める拘束力は「入居申込」だけと考えていいです)

ですから、入居申込書を入れる時には、本当に契約する意志でなければなりません。手付禁止を受けて、貸主や管理会社は「紳士協定(善意)」で空室募集を止めてくれているのです。
キャンセルは自由である事は事実ですが、二重申込や、仮おさえのつもりで申込を入れて簡単にキャンセルする事は「貸主や管理会社」の空室募集に実損を与える事になります。
仲介の場合仲介会社と管理会社の信頼関係の問題にもなりますから、入居申込書を入れる時には「ほとんど仮契約ぐらいの意志を確認してから」申込する事が必要です。


■東京都の賃貸紛争に関わる問合わせ先です
『賃貸住宅ホットライン』
時間 午前9時〜午後5時
 TEL 03-5320-4958
※専門の相談員がいます


『礼金敷金は安いほうが良い』
そもそも敷金は東京ルールで保証されているように、経年変化の原状回復を請求されませんから、借主の汚損破損及び特約事項以外は返金されます。
つまり敷金とは「保証金」を意味していて(契約書では「借主が敷金を賃料に当てる事は出来ない」とされますが、実質的には「賃料の未払い等の債務がある場合には解約時に敷金から清算される」ので、延滞時の督促期間を意味します。つまり解約や退去というような話し合いの期間でもあるのです。)、つまり部屋の資産価値です。

本来敷金の意味は「何かあった場合、お部屋の原状回復のためのお金」ですから、単純に比較すると「部屋の資産価は、敷金2の部屋は1の部屋の倍」という事です。
実際はそう単純に比例するものではありませんが、事業物件(事務所店舗)の場合の保証金は4〜6ヶ月だったりしますから(店舗の場合には営業リスクで10ヶ月等になります)、ほとんどの部屋が「上限敷金2(金融公庫物件の場合は礼金無しで敷金3)」で借りられる一般住居はそれだけでも得しているのです。

沢山の部屋を内見している経験から言っても「礼金敷金2/2を割り込んでいる部屋」は高い確率で内容も良くありません。
※例外があります。それは「大手管理会社が入居優先のキャンペーンとして礼敷条件を引き下げているケース」です、大手管理会社には物件の補修保全につていも十分な資金的背景がありますから賃貸管理さえしっかりしてれば、その資本力で礼金敷金を緩和する事も可能なのです。


「敷金は戻るからわかるが、礼金を払いたくない」これも正確とは言えません。
そもそも礼金の始まりは「地方から来る下宿生や、単身赴任者の地元の家族が家主によるしく(遠方からなので面倒見てくださいと)頼むと手渡した説」と「関東大震災後の住宅難の時に賄賂として家主に渡した説」と「戦後の住宅難の時代、間借りの「お礼」として支払った説」等があります。

実際「大きな家を持っている家主が部屋を間借りで貸す」という(ほとんど家主には賃貸経営のコストがゼロ)形態は現在ありませんし、契約の時に重要事項などで説明受けるかと思いますが現在では相続税対策でアパートを建てた家主さんもいるのであって、家主に借金があるケースが多いのですから大家業は不労所得ではありません、投資され経営されるものです。
礼金とは一見「そのまんま家主さんへの収入」と思われがちですが違うのです。
「その習慣が、賃料算定の前提として、経営のバックグラウンドとして残っている」のです。
全部の不動産会社がそうではありませんが、管理会社が特別に随意契約で家主から管理費を貰い、それを経費として物件管理をしているのではないのです。分譲と違い賃貸の管理費は「共有スペースの電力」であるとか「単に契約金総額を抑えるため(礼金敷金仲介手数料の母数は賃料なので)、割引として賃料から分けるもの」で、管理費が不動産会社の賃貸管理経費になっているのではありません。
※分譲賃貸の場合「管理費がそのまま=管理組合への管理費+修繕積み立て」である場合もあります。

礼金の内1ヶ月は「一度家主さんに収められ」すぐに「管理会社に賃貸管理経費・空室管理広告費」としてバックされます。みなさんがよく不動産会社の店舗でご覧になる「広告図面資料」の配布経費は一枚「3万〜」かかるのです。管理会社は「退出時の立会い・内装リフォームの発注・契約書関係事務・契約」と、それ以外にも空室管理だけで経費がかかります。これを契約時の礼金1ヶ月でまかなっている例が多いのです。

つまり、本気で随意契約で毎月の賃料から管理費を計上した場合、礼金が1ヶ月無くなっても「賃上げになるだけ」なのです。
ここまでのお話でだいたいわかると思いますが、更新料も同じ意味です。
つまり礼金1・更新料1とは24ヶ月分の管理会社経費(実質管理費)のプリペイドの事で(礼金1だと管理費は約4%、実際随意で管理費を計上すると(一般に)約5%とかの数字になるので、礼金1で納めている方が賃料の1%得している事になります)、礼金として支払っているので「得」しているのです。


管理会社経費を除く「残りの1ヶ月は?」
この部分が、家主の収入となりますが、これも「一般的な空室期間1ヶ月分の補填」であって、昨今解約届を出さない入居申込の結果入居日(賃料発生)交渉によって、かなりのケースで半月ほど減免されます(=フリーレント0.5ヶ月)ですから実質支払っている礼金は実質0.5ヶ月ほどでしかありません。
「家主が空室リスクを積み立てないほうが悪い?」
だとすると「空室リスク積み立て分の賃上げ希望」と意味同じです。
つまりここもプリペイドになっています。
「じゃあ何故礼金1とか0の部屋があるのか」
これは完全なサービスとか、家主自体が金持ちで空室を全く気にしていないかです。しかしこの場合でも「経営として無頓着」という傾向があるので部屋のリフォーム内容が落ちるとか、若干内容的にどうかなって部屋が多いのは確かです。
※礼金1や0で内容に間違いが無いのは?(上記大手管理会社のキャンペーン以外で)
「本当は礼金2なのに手書きで書き換えられていて、入居のために条件下げている部屋」です。
このタイプの部屋こそ、空室で困っている時期「夏」に多く見つかるのです。


■昨今の動きとしては、東京都あたりから「礼金廃止の指導」動きがあるようです。しかし結果起きることは「賃上げ」です。

よーく考えてみてください。
「賃料1ヶ月だけ」で契約できる部屋があります『更新』です。
つまりプリペイド分は最初の契約の時だけに発生している=長く暮らせば暮らすほど得なんです。
礼金0の動きで(結果は賃上げ)得をするのは、引越しを何度も繰り返す短期滞在者だけで、ごく普通の長期賃貸者は損するだけです。

そもそも東京ルール導入時からある話なのですが、長期で暮らして10年以上になる人なんかは「随分ボロボロになってしまって敷金は全額納めて下さい、お世話になりました」と言い、家主さんは(更新で空室リスクも無く経年変化の積み立ても十分以上になるので)「いえいえ敷金は全額返却しますから」と言って、管理会社が「では中を取って折半でいかがですか」と微笑ましい話になるものです。

紛争があるケースって、8ヶ月で退出「そこそこ傷とかつけちゃってるけど8ヶ月しか経ってないんだから敷金全額返せよ(引越しと引越しの間隔が狭いので初期費用も必要)」、家主さんは「2年契約で貸しているのに8ヶ月で退出ってだけで困るのに(そういう申込だった筈、当然経年変化の積み立ても僅かしか無い)原状回復費用は全額負担してください」となり、管理会社が仲裁案として「折半でどうですか」ここで借主が「冗談じゃない」となって裁判になる。
東京ルールの時に説明しましたが、通常このケースだとほぼ完全に家主は負けます(汚損破損の立証が出来ないので)。
こういったタイプの入居者は「簡単に退出するぐらいなので、あまり部屋を大事にしていないケースが多く」実際に破損汚損が多かったりするのです。
「なんで一部の短期滞在者のために東京ルールなの?」と、
これは業界関係者から、良く聞く話です。
下手したら賃料一斉値上げで、大多数の人は損するだけだよと、

わかりやすく言うと「ホテルに近づく」


しかし時代の趨勢で、やはり今の日本は明文法的な方向にあるのであって、礼金なしというドライ(賃料が少々値上げになっても)な方向になるのは仕方がないのでは無いかとも思います。
ともかく現状の「礼金敷金2/2」という方式は、損では無いのです。
※「礼金ゼロ+賃料5千円増しor礼金2選択制」システム等が実際にありますが、普及する可能性は微妙じゃないでしょうか。プリペイドの発想から考えれば、礼金分をキャッシングすれば「自分でゼロシステム」になるのですから・・・。

『耐震性と築年数』
耐震性に関わる建築基準法の主だった改正は以下です。
1971年建築基準法施行令の改正(1968年の十勝沖地震(M7.9)を踏まえての改正)
1981年建築基準法施行令の改正(1978年の宮城県沖地震(M7.4)を踏まえての改正)
一般に1981年の改正が「耐震基準の大幅見直し」であるため、耐震性能は1981年以前は危険でないか?と心配する人もいます。
しかし耐震性の判断はそう簡単なものではありません。

神戸震災後の調査結果のDATAです。
■RC構造(低・中高層マンション)を例に説明します
1972〜1981年の構造破壊DATAと1982年以降のDATAの差は、「倒壊又は崩壊の項目で、前者約3%、後者約2%」つまり命の危険に及構造被害の差はほんの1%の差でしかありません。
「大破の項目になると、前者約2%、後者約4%」のように逆転しています。

しかし1971年以前のDATAから大幅な違いがでてくるのです。
「倒壊又は崩壊の項目で、約11%」「大破の項目で約13%」
しかし1971年以前、築年数昭和46年以前の建造物で賃貸住居として現役のものは、開発の古い都心部以外(倉庫用途や作業場ならともかく)そうそう残ってはいません。倒壊するほどの危険性は外観からもわかるでしょう。
都心部のゼネコン創生期の力作は、その物量投入では今でも最強ではないかとさえ思えます。

注)建築会社系のサイトでは上記のDATAを「1981年以前(1971年以前からDATAが変化するのを知っているのに)」と1971年分も全部合計してしまい、いかにも1981年以前のポイントから一気に耐震性DATAが落ちるように見える方法で集計結果を公開しているサイトが何社かあります、これは「早期の建替えを促す目的」からそういう集計方法にしていると考えるべきでしょう。
1階部分ピロティ(柱だけの駐車場構造)や、テナントビル等、構造的に弱いものは建築会社も良くわかっていて、危険性が増すのが1971年以前〜であるのはDATA上も明白です。

※鉄骨造(低中層マンション)のDATAもほとんど同じで、違いは「中破が23%と非常に多い」と言う部分で、このリスクは「分譲における資産リスク」になりますが、生命の危険に及ぶ耐震性の弱さがあるとは認められません。
※SRC造(高層マンション)の場合
SRCは高層建築になる分「大破」が増えてきます。
「倒壊又は崩壊の項目」DATAはRCとほとんど同じです。
「大破の項目」DATAはRC(中高層)より「1982年以降でも11%」と悪く、ここも「分譲における資産リスク」という面では低・中高層RCに劣ると考えていいかもしれません。
現実高層というだけでも資産リスクなのです。現在高層マンションは人気がありますから、分譲の場合築年数が浅ければ取引価格的に魅力があります。しかし高層ゆえに「果たして、外装を含む共有部分の修繕コストが実際幾らぐらいかかるのか?等詳細に計算されていない」ため、リスクの高い物件であるのは事実です。

※例外があります『壁式構造RC』です。これは構造上も最強であり(壁を抜くなどのリフォームも不可能)、地震による構造被害の実例はほとんど無く、神戸の震災で被害が集中した地帯でも構造被害が無かった実例があります。
http://retour.seesaa.net/article/8142249.html

つまり、マンションの場合「命に関わる危険性は、築年数による差や構造による差が大幅に違う事は無く」で、珍しく昭和46年以前の部屋がある時には「(年式から、倒壊の恐れがあるほどの構造強度の問題があるなら、外観的にも問題が見受けられるので)外観等で確認すれば良い」となるのです。
どういう事かと言えば、耐震性の基準見直しは地震でも壊れなかった建築物と壊れた建築物を調査して行われているのであって、当然地震で壊れるような古築(内容が悪い安物)RC建造物は「建替え更新される」のですから、残っている築年数の古い物件の危険性はおのずと減少するのです。
※そういう意味では「建替え更新が難しい分譲マンション」の方が注意が必要かも知れません。

■木造について
確かに昨今の2×4高級一戸建て等では免震構造などが採用されますが、古いアパートにはそれは期待できません。
耐震性能では木造アパートは安全とは言えないでしょう。
ただ「アパート=2階建まで」なので「逃げやすい」ところから、非木造建築(高層になると外に逃げる事は難しい)と基準は違ってきます。
一律に比較するものでは無いでしょう。
むしろアパートの危険性は「火災」になりますから(なので賃貸の場合石油ストーブは禁止です)、災害時には「すぐ逃げる」という準備を心がける事がアパートの暮らし方になります。
※ですから(マンションもそうですが)アパートの場合、家具の倒れこみに注意が必要になります。



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